Как да печелите пари от недвижими имоти, когато лихвените проценти се покачват

Тези под 36 или 37 години вероятно не са работили в имоти в момент, когато лихвените проценти са били над 1% в Обединеното кралство или може би 3% в САЩ. Сега може да са в шок.

От 2008 г., когато централните банки на САЩ и Обединеното кралство намалиха лихвените проценти почти до нула, за да стимулират икономиката, лихвените проценти са по-ниски от доходността на имотите (лихвен процент за читателите в САЩ). Инвеститорите плащаха много по-малко лихвени проценти, отколкото са получавали под наем и можеха да премахнат разликата от масата. Този спред между лихвените проценти и доходността привлича все повече инвеститори в сектора, повишавайки цените.

Но миналата седмица Федералният резерв и Банката на Англия повишиха лихвите, съответно с 0,5% и 0,25%, за да се справят с бързо нарастващата инфлация и достигането на върхове, невиждани от повече от 25 години. Цените все още са под доходността на имотите, но и двете централни банки заявиха, че предстоят още повишения – и тази удобна възглавница бързо ерозира.


Сградата Екълс, дом на Федералния резерв на САЩ във Вашингтон, окръг Колумбия

И така, как да направите пари, инвестирайки в недвижими имоти, когато този компромис вече не е толкова изразен и лихвите се повишават, за да се борят с инфлацията? bisnow говори с ветерани от индустрията, които са работили през повече от един период на високи нива, обикновено причинени от висока инфлация, за да разберат по-добре как да инвестират в среда, която е по-малко от благоприятна за недвижимите имоти.

Едно нещо изглежда сигурно: много по-трудно е да си зависим от дълга инвеститор, когато лихвените проценти са по-високи.

„Уверете се, че поддържате предавките си ниски“, каза Маниш Чанде, старши партньор в Clearbell Capital.

В различни периоди през 70-те и 80-те години на миналия век доходността на имотите всъщност е била по-ниска от лихвените проценти, тъй като икономическата несигурност тласка инвеститорите в безопасното убежище на реалните активи.

Но инвестиционният пазар по онова време беше доминиран от институции, които не трябваше да използват дълг, за да купуват – ако доходността е по-ниска от лихвите, тогава в първия ден инвеститорите плащат повече лихва, те получават само доход, който не е невъзможно да се поддържа, но не идеален.

„Вярваме, че с покачването на лихвите момчета, подкрепени с дълг, няма да могат да бъдат толкова конкурентоспособни в области като логистиката и това ще бъде от полза за инвеститори в акции като нас“, каза Сабина, главен икономист на CBRE Investment Management и ръководител на Insights & Интелигентност. каза Рийвс.

С нарастването на лихвените проценти, ако има нужда от дълг, пазарът предпочита големите инвеститори, които могат да издават корпоративни облигации. Те са склонни да имат по-ниски лихвени проценти от заемите, обезпечени с отделни имоти.

В допълнение към използването на повече собствен капитал, отколкото дълг, инвеститорите в недвижими имоти ще трябва да мислят за нещо, което не е трябвало да е начело на техните умове през последните 15 години, но все още е приятно да имат: растежът на наеми.

„В известен смисъл, тъй като доходността на облигациите е била толкова ниска, хората са били по-малко фокусирани върху потенциала за растеж на активите“, каза Микола Уилсън, съсобственик и директор на Seven Dials. „Когато хората оценяват активите спрямо нулевата доходност на облигациите и недвижимите имоти могат да дадат обща възвръщаемост от 6% без дълг и това превъзхожда облигациите и акциите, не е трябвало да се притеснявате толкова много. Темпове на растеж.“

Ако някой някога е познавал среда, в която лихвените проценти са нулеви, няма значение дали наемите се увеличават или не: възможно е да се съберат повече наеми от това, което се плаща като лихва, и вероятно има някой, който е готов да направи го. купете го за платеното или повече, когато дойде време за продажба.

Не е задължително това да е така сега. Mickola сравни настоящата ситуация с тази от 70-те и 80-те години на миналия век, когато индустрията на недвижимите имоти трябваше да подобри качеството на своите анализи.

„Недвижимите имоти изоставаха с десетилетия от облигациите и акциите по отношение на предприетите изследвания и обосновка на прогнозите за растеж на наемите, които предлага“, каза тя. „По принцип просто си облизваш пръста и го вдигаш. Хората ще трябва да започнат да разбират откъде ще дойде ръстът на наемите за отделни сгради в много по-подробни подробности.

Когато става въпрос за намиране на активи, които ще се представят добре в среда на по-висока инфлация и последващи повишени нива, Рийвс от CBRE IM каза: „Искате да сте в сектори, които се възползват от структурни тенденции като урбанизацията и дигитализацията, а не в тези, които са цикличен”.

Дали недвижимите имоти са добър хеджиране на инфлацията е може би най-големият въпрос за инвестиране в недвижими имоти на деня (Рийвс смята, че обикновено е така; Чанде не е толкова сигурен). Но този въпрос може би е твърде груб. Някои активи на недвижими имоти ще бъдат добър хедж срещу инфлацията и ще се представят добре, ако лихвите се повишат, тъй като наемите, които генерират, ще се увеличават или последователно, или по-бързо от инфлацията.

Тези, които изглежда най-вероятно да се възползват, според участниците на пазара, са логистични активи, жилища под наем и активи в сектори като науките за живота. Всички тези сектори имат добър баланс между търсене и предлагане и цените могат да бъдат повишени, за да уловят растежа на инфлацията.

„Някои хора смятат, че логистиката е цена за съвършенството, но ако погледнете големите момчета като Prologis или Pannatoni, всички те са оптимисти и очакват наемите да нараснат с 20-30% през следващата година“, каза Рийвс.

Жилищата под наем, като многофамилни сгради или сгради под наем, имат способността да уловят инфлацията на цените – но това, че можете да повишите наемите, не означава, че трябва. Повишаването на жилищните наеми в съответствие с инфлацията, когато тя е 5% или повече, може да изглежда привлекателно за наемодателите, но рискува да създаде политическо отстъпление. В области като жилища на достъпни цени, които масовите инвеститори в недвижими имоти широко възприеха през последните години, идеята за повишаване на наемите с 5% за наематели с ниски доходи вероятно ще предизвика шум.

„Дори преди сегашния скок на инфлацията, вие получавахте политически отблъскване срещу идеята за увеличаване на наемите“, каза Рийвс, цитирайки градове като Берлин и Барселона в Европа, където беше въведен или е в ход контрол на наемите. Дебатът за контрола върху наемите в Съединените щати в големи градове като Ню Йорк непрекъснато кипи.

След като изберете актива си, за който смятате, че ще се възползва от инфлацията и ще устои на нарастващите лихвени проценти, в този момент структурата на лизинга става важна, каза Чанде от Clearbell.

„В идеалния случай искате да имате нещо с годишни увеличения, свързани с инфлацията, или с кратки договори за наем, може би на всеки две или три години, което ви позволява да увеличите наема“, каза той. “10-годишен лизинг с преглед на всеки пет години не е много добър за вас.”

Чанде посочи, че алтернативните класове активи като студентски жилища или отдаване под наем обикновено имат по-кратки наеми, което позволява тази възможност да улови растеж.

Няма универсален подход към недвижимите имоти и повишаването на лихвените проценти. Никога не е с недвижими имоти, което го прави толкова уникален клас активи.

.

Add Comment